播磨エリアの築古戸建て投資事情を深堀していきます。
播磨エリアには、いくつか線路が走っています。線路に近いとどうしても電車の音が気になるのですが、この播磨地域では、JR在来線、山陽電鉄、新幹線があって、この順番で人は避ける傾向があります。つまり、騒音から避けるような傾向にあります。
住宅状況
1階
キッチンです。混合水栓になっているのですが、新しいものに交換したほうが見た目がいいですね。よく触るものは新品に交換した方がいいです。電気のスイッチなんかもそうですね。
トイレです。これも新しいので、そのまま使えそう。
お風呂です。ここはすでに混合水栓になっているので、バスシートをタイルの上に貼ればそのまま使えそう。
湿気が多く、壁紙がはがれています。テレビか何かおいていたのかな？壁紙をやり替えればキレイになります。
2階
ベランダです。そのまま使えそうです。ただ、このベランダに洗濯置き場があります。通常、１階にあったほうが便利なのは間違いないので、今回、なんとか１階におけないかと相談しています。
畳もキレイ、表替えだけで行けそう。この一段はなんだろう？窓からは新しいアパートが見えます。そこそこ賃貸需要がありそうな雰囲気です。
写真はありませんが、クラックがある場所、シロアリがいた跡があるので、シロアリ駆除費用が掛かるかもしれません。それも考慮します。
後日、シロアリ調査してもらうとかなりひどい状態であることがわかりました。駆除を含めた費用も含めて見積もりにしてもらいます。
庭
庭に１本のNTTの電柱が立っていました。確認すると、専用柱なので、敷地料を支払ってくれるとかはありません。電柱でも１年あたり、1,500円くらいなので、知れているんですけどね。
そもそもこれがないとNTTの回線が引けないので、やむなしです。最近は、固定電話すら必要に感じないので、この専用柱自体不要かもしれません。
もし、ほかの家にも電線がいっていれば、いくらかの敷地料をNTTから頂けます。
外に、手洗い場？水場？がありましたが、壊れていたので、新品に交換です。
売買契約
売主様と費用面で合意しました。固定資産税評価額よりも少し低い金額です。売主様もはやく手放したかったようなので、今回の売買はスムーズに契約できました。
リフォーム見積もり
リフォームの見積もりをもらえました。見学に行ってから１か月ぐらいでしょうか？その間に簡易見積もりをもらって、資金の融資の話を進めていました。今回は、着工前と完成後の２回の支払いなので、とりあえず、支払いを進めます。
火災保険の手続き
火災保険の加入は、早々に契約しておいた方がいいです。工事中に災害があっても、元が取れるような商品を選択すればいいと思います。
別途記事にしているので、こちらを参照。
シロアリ駆除、コウモリ、漏水
リフォーム工事を進めていると、シロアリの被害を発見したり（これは購入前から分かっていました）、コウモリがいたり、漏水が判明したりします。
長く住んでもらうため、あとから手のかかる処置をしたくなので、一つ一つ丁寧に処理していきます。参考までにシロアリ駆除に１５万円。コウモリ駆除に3万円、漏水修理に10万円です。
電気の契約
電気は前の持ち主が契約を解除すると、使えなくなります。早めに申請しておきましょう。
契約しないまま、放っておくと、電気を止められます。それと同時に、停電を示したはがきが届きます。電力会社に連絡して電気をとおしてもらいます。
しばらくすると、電気料金のご使用の案内が届きます。支払の金額が書かれていますが、振込用紙などありません。１週間ぐらいすると振込用紙が届くので、それを見て支払いをします。
入居者様が決まると、今頃、電力会社を選べるので、選択してもらったら、電気の解約の連絡をします。
賃貸管理契約の締結
遠方にあるので、迅速に対応できる地元の管理会社がおススメです。いきなり一人で訪問するのは大変なので、紹介してもらって、契約を結びました。ネコ需要があるので、ペット可の条件とするのがおススメ。
詳細は、別記事にしているので、こちらを参照。
完成物件の確認
リフォームの着手から２か月ほど経ちました。素晴らしくきれいに仕上がっているので、入居者様にも気に入ってもらえると嬉しいです。
一番のお気に入りは、室内への洗濯機置き場の設置。
古家には、外に洗濯機をおくパターンが多いです。なんとか室内に設置したいと思い、がんばって設計してもらいました！出来栄えも素晴らしい。
この古家、二階に洗濯機置き場があったのですが、一応そちらも使えるようにしています。ベランダがあるので、家庭菜園もできそうです。
リフォーム代金の支払い
リフォーム代は、総額350万円ほどとなりました。元々のリフォーム見積もりからおよそ50万円の上乗せです。今後もそれぐらい見ておけば、びっくりすることはないと思います。
おそらく安く仕上げる戸建て賃貸だとお金をかけすぎだと言われそうです。ただ、家族に長く住んでもらうことを考えるとしっかりリフォームして、10年以上は住んでもらいたいです。
出口戦略は悩み中です。まだ、２回リフォームした人の話を聞いたことがないので、チャンスがあれば聞いたみたいです。
不動産取得税
ここでは、不動産を購入した後に、翌年１度だけ支払する不動産取得税の支払いについて、記載します。ちなみに不動産取得税とは、県や市に納める固定資産税と異なり、１度だけ支払するものです。
不動産取得申告書の提出
不動産を取得した次の6月頃に不動産取得申告書の提出用紙が県税事務所から郵送されました。
古家再生を行う人は、宅地を取得した場合、住宅を取得した場合の２つ、土地と建物について、不動産取得申告書を提出します。
宅地を取得した場合
不動産取得申告書を提出すれば、課税標準額を２分の１に軽減できます。結構大きいですよ。記入したものは以下です。
- 電話、メルアド、法人番号
- 不動産の旧所有者：売買契約時の書類を見ながら、住所と氏名を記入。
- 用途：賃貸用
住宅を取得した場合
住宅については、取得した人が住まないと軽減されないので、こちらはどうしようもありませんが、とりあえず記入。
- 電話、メルアド、法人番号
- 不動産の旧所有者：売買契約時の書類を見ながら、住所と氏名を記入。
- 用途：賃貸用
登記日も記載されているので、添付して送る書類は申告書以外ありません。サクッと送付して完了です。
