【高砂市中島】戸建て賃貸の検討開始！

１棟アパートへの道は融資の道が途絶えたので、しばらく戸建て賃貸をしようかと思います。高砂市には、すでに１件戸建てをしていますので、今回は２件目になります。

１件目の情報はこちらです。

1件目は順調に入居者様も決まり、スタートしていますので、一安心しています。

さて、２件目の高砂市の物件です。この記事を書いている時点では、まだ現物を見ておらず、紙と写真だけの情報でしかなかったですが、思い切って買付を入れました。ダメ元ということもあって、少し攻めた購入希望金額を入れました。

物件情報

高砂市中島にあります。場所は、新幹線沿いであり、川も近い。ちょっと新幹線の音がうるさくないか、ハザードマップの心配もしています。新幹線の近い家でも入居者様はいるし、グーグルマップで見る限り、賃貸需要もありそうなので、とりあえずなんとかなるかと考えています。

ハザードマップの調査結果

各ハザードマップを見てみました。ぼくの場合、これを物件を買う買わないの判断にすることはあまりないですが、一応知っておいたほうがいいです。これを知っておれば火災保険の内容を決めるときの参考になります。内水ハザードマップを見ると、過去に被害にあっていそうな地域であり、かつ、想定される浸水の対象にはなっています。これは海や川が近いとある程度覚悟するものですね。代わりに土石流などはなさそうです。海抜２ｍ程度の場所だったので、仕方ないですね。

賃貸需要調査

賃貸需要も調べました。近くに似たような間取りで戸建賃貸に出されている方がいましたので、調べてみると価格は6.5万円。これぐらいの賃料を見込めるのであれば、買いだと思います。ちなみに僕が持っている１件目も6.5万円（ペット込み）です。

土地の価格調査

ぼくの場合は、最悪、失敗しても、更地にして売却すればいいやのスタンスです。ですので、土地の値段も調べておきます。どれぐらいで売却できるかという値段ですね。どれだけ調べても土地の値段は上がったり下がったりするので、分からないですが、ある程度を計算しておけば、負けることはないと思います。数年先も土地の値段はあまりかわりませんからね。調べてみると、購入できそうな金額よりも高い売却価格を見込めそうです。もちろん、更地の費用を込みにしても。この時点で買っても損しないので、このあたりで買い付けをいれようと決断しました。

リフォーム費用は考えていないので、もしリフォーム費用を含むと損します。でもその間ぐらいは賃料でなんとかなるかと考えています。

住宅情報

高砂市で駅から離れたところだと車が必須になります。この物件は駅まで徒歩15分です。絶対車が必要。欲を言えば、２台停めたいところです。元々お年寄りが一人で住まわれていたので、駐車場はありませんでした。これはそのままでは貸しにくいので、絶対駐車場が必要になります。工事費として考える必要があります。

間取りは4DKです。ぼくの感覚だとお子様一人か二人までなら、ご夫婦で住めるのではないかと思います。4人家族まででしょうね。それ以上だと荷物が置けない。もしかすると、庭が広いのであれば、物置を置けばいけるかもしれませんが、そこまで分かっていません。一番気になったのが、洗濯機を置く間取りではないこと。おそらく今外に置いているような気がしました。これをなんとか室内に置かないと今の人たちに受け入れられないので、これもリフォームでなんとかします。つまり、LDK化してスペースを確保する。この工事費も考える必要があります。

周辺情報

周辺には大きなショッピングモール、あとは、小学校や中学校も近くにあります。ますます、ファミリー層を狙える地域になります。これもこの物件を買ってもいいと思わせてくれました。

気になる情報

買い付けをいれる直前に、荷物置き場があって、それを届け出していない様子。つまり融資が引けないみたいです。これは購入にかかわるだけなので、問題なしとします。今後売るときにちょっと困るなと考えていますが、誰かに渡すときは、おそらく、更地にすると思うので、であれば登録もそのままでいいかなと思います。ちなみにリフォーム代金に融資を使うことは問題ないです。

表面利回り

一番大事な表面利回り。これが確保できないとやる意味ないです。資金が先に尽きて手詰まりになります。これからも続けていくためには、ある程度の利回りが必須。赤字なんてもってのほかです。今後の融資も難しくなる。

今回の計算結果は、表面利回り13％です。これもあって買付の申し込みです。あとはこれが達成できるように、使うべきところにお金を使い、使わなくていいところには使わない。物件を見ていると可愛くなって、どんどんお金を使いたくなります。でも賃料アップにつながらない。もしくは入居者様の決定につながらない要素のお金は減らし、反対に賃料アップ、入居者様の早い決定にはお金を使っていくのがおススメです。